2016, a year in review.

Bismillah,

Tahun 2016 sejak awal sudah di prediksi menjadi tahun untuk mengecangkan ikat pinggang, tahun ketat bagi perekonomian makro dengan imbas paling dominan pada industri properti beserta bisnis pendukung turunan nya. Pembangunan infrastruktur secara berkesinambungan memang menjadi prioritas dan fokus kerja rezim pemerintahan presiden Jokowi, hal itu membuat pemerintah memerlukan budget besar untuk menopang pembangunan yang akhirnya kita maklumi dengan ada program pengampunan pajak alias Tax Amnesty untuk menarik dana dari masyarakat.

Mengawali tahun 2016, Alhamdulillah bisa menelurkan proyek residensial perdana nya dibawah bendera PT. Bumi Sakinah Propertindo, yaitu bernama proyek Cluster Royal Sakinah. Proyek residensial landed house ini berdiri di atas lahan 3000 m2 di kawasan strategis Kelapa Dua, Cimanggis Depok. Memang lahan ini sudah di akusisi sejak tahun 2013 dengan ekuitas hasil dari perputaran modal dan keuntungan dari proyek-proyek sebelumnya. Perencanaan awal lahan ini ialah untuk dibangun 19 rumah dengan tipe 1 lantai. Namun dengan berubah nya regulasi tata ruang dan permukiman, perhitungan bisnis pun harus di lakukan penyesuaian. Akhirnya diputuskan menjadi 14 unit dengan tipe 2 lantai.

2016_1119_11172500_resized

Pada tahap awal, design dan façade dimatangkan dengan proses brainstorming dengan konsultan  arsitektur profesional & hasil observasi terhadap produk serupa di pasaran. Tim marketing langsung melakukan tes pasar dengan melempar design, promo dan harga perdana awal ke pasar dan rekanan broker properti. Setelah tes pasar selama 2 pekan, kita putuskan untuk menyesuaikan harga perdana dan kembali kita flooring dengan lebih masif ke pasar, baik secara offline maupun online.

Menjual produk properti residensial dengan eskalasi harga diatas Rp 1 Milyar memang berbeda pendekatan nya dengan unit kecil dibawah harga psikologis Rp 1 Milyar. Tahap awal pemasaran kita bombardir dengan spanduk di jalan jalan umum utama dengan radius 3 km dari lokasi proyek. Channnel pemasaran secara online juga kita geber, mulai dari website, portal properti online sampai kita buat support group di whatsapp untuk rekanan tenaga pemasar (agent properti).

Bulan pertama kita melakukan test pasar,respon yang di perlihatkan oleh pasar mengindikasikan harga Royal Sakinah terlalu tinggi. Akhirnya kita kalkulasi ulang harga yang proporsional dan promo yang tepat untuk kita aplikasikan pada saat launching.

Dengan tantangan menjual unit properti dengan range harga Rp 1 – 1.5 Milyard, penyajian nya pun penting unyuk diperhatikan. Pembangunan rumah contoh, perapihan infrastruktur jalan, Prasarana Sarana dan Utilitas (PSU) dan faćade gerbang depan perumahan kita bangun di awal dengan mengalokasikan sekian persen dari budget dan perputaran cash flow dari uang muka atas penjualan unit dengan harga perdana.

Alhamdulillah, dengan strategi pricing dan marketing yang tepat, dalam kurun waktu 12 bulan selama tahun 2016, Royal Sakinah mampu menutup tahun 2016 dengan pencapaian melebihi target closing 60% dari total unit.

Seperti proyek-proyek sebelumnya, divisi konstruksi kami juga mempunyai andil besar dalam memastikan urusan pembangunan proyek berjalan sesuai track; baik dalam urusan pengawasan sipil, pengadaan logistik matrial hingga urusan pembayaran jasa kepada main dan sub-kontraktor.

Menyongsong datang nya tahun 2017, harapan kami ialah mampu terus bertumbuh berkembang menjadi korporasi besar dengan visi-misi yang jelas, terarah, terukur dan berkelanjutan. Pekerjaan rumah tangga pun masih sangat banyak untuk dilakukan. Rekruitmen SDM yang tepat untuk mengisi beberapa posisi manajerial, pembenahan sistem kerja, disiplin administrasi finansial dan pelaporan keuangan yang akuntabel serta tax planning untuk setiap project yang kita kerjakan.

Untuk itu, kerja keras dengan dukungan beberapa konsultan bisnis rekanan ialah wajib dikerjakan. Memperluas jaringan sosial-bisnis, silaturahmi dan sinergi dengan pebisnis yang tepat diyakini mampu membuat langkah bisnis kita berjalan lebih jauh. Resiko dalam berbisnis selalu ada, namun dengan ilmu manajemen dan mitigasi resiko insya Allah bukan menjadi penghambat untuk kita tumbuh dan berkembang.

Terima kasih untuk Allah SWT atas segala kemurahan rezeki, kesehatan dan segala-gala nya. Terima kasih atas dukungan dari Istri tercinta yang selama 24/7 selalu stand by dan mendukung usaha di sebelum, 2016 ini dan seterusnya.

Selamat menikmati liburan akhir tahun 2016 dan selamat datang tahun 2017. Liburan telah usai, ayo berusaha lebih keras.

Properti sebagai sumber pendapatan berulang

Real Estate And Property Business Infographic With Road To Isome

 

Semua orang pasti pernah punya mimpi cuma ongkang-ongkang kaki sambil kipas-kipas di rumah tapi rekening tabungan selalu terisi setiap bulannya. Enak, bukan?

Jangan salah. Mimpi ini bisa jadi kenyataan, lo.

Ada banyak cara untuk bisa mendapatkan pendapatan berulang, atau bahasa bekennya recurring income. Salah satunya, dengan cara berinvestasi.

Ada banyak pilihan instrumen investasi yang bisa mendatangkan pendapatan berulang menggiurkan. Yang sudah cukup dikenal masyarakat Indonesia adalah investasi properti.

Bagaimana cara memanfaatkan investasi properti untuk memperoleh pendapatan berulang? “Kalau tujuannya untuk pendapatan sampingan, maka sewa properti adalah pilihan bentuk investasi yang tepat,” tutur Anton Sitorus, Direktur, Kepala Riset dan Konsultan Savills Indonesia.

Anton menyebut, peluang laba dari menyewakan properti saat ini masih sangat menarik. Meski penjualan properti berkurang, sejatinya kebutuhan rumah tetap tinggi.

Orang yang tidak sanggup membeli rumah bakal memilih menyewa. Anton menghitung, di daerah Jakarta, potensi kenaikan sewa properti mencapai 5%–10% setahun.

Saat ini, pilihan jenis properti yang bisa disewakan juga semakin beragam. Kalau investor mau sedikit repot, ia bisa mencari lahan yang strategis lalu membangun rumah untuk disewakan atau membangun indekos.

Kalau tidak, investor bisa memanfaatkan berbagai tawaran properti dari pengembang. Sekarang cukup banyak pengembang membangun properti yang cocok untuk disewakan, mulai dari rumah, apartemen, sampai kondotel dan kos.

Ambil contoh PT Jaya Real Property Tbk. Perusahaan properti yang punya saham berkode JRPT ini tengah menggarap proyek rumah kos (rukos) setinggi tiga lantai. Rukos yang dibangun di atas lahan seluas 60 meter persegi (m2) ini sudah dilengkapi AC dan fully furnished.

Selain itu, yang cukup unik, Jaya Property juga mengembangkan properti kos toko (kosko). Ini adalah kos-kosan yang dilengkapi dengan unit toko, yang antara lain bisa dimanfaatkan untuk berjualan kebutuhan penghuni kos tersebut.

Dana tidak terpakai

Anda berniat mengumpulkan pendapatan berulang dari menyewakan properti? Kalau ya, tentu Anda perlu memiliki properti untuk disewakan terlebih dahulu.

Jadi, persiapkan dana untuk membeli atau membangun properti tersebut. Tapi ingat, jangan asal menggunakan dana milik keluarga, lo.

Perencana keuangan Tatadana Consulting Diana Sandjaja mengingatkan, pastikan modal untuk membeli atau membangun properti bukan berasal dari dana yang sudah ada tujuan keuangannya. “Apalagi kalau tujuan keuangan sudah dekat, kurang dari tiga tahun, sebaiknya tidak menyentuh uang tersebut,” tegas dia.

Perencana keuangan dan CEO Fokus Finansial Ruben Sukatendel menyebut, sebaiknya dana modal awal investasi properti adalah dana lebih yang belum ada alokasinya. “Lebih baik bila modal awalnya adalah dana tunai yang memang disiapkan untuk investasi,” kata dia.

Bila ingin investasi properti tapi dana masih kurang, Anda bisa memanfaatkan fasilitas kredit bank. Tapi ingat, dengan asumsi Anda tidak memiliki utang lain, cicilan kreditnya tidak boleh lebih dari 30% pendapatan per bulan.

Selain itu, kalau Anda berutang untuk modal investasi properti, Anda harus benar-benar memperhitungkan aspek bisnisnya. Idealnya, pendapatan dari investasi bisa digunakan untuk membayar cicilan utang ke bank setiap bulan plus pendapatan bagi Anda.

Setelah memiliki modal yang cukup, Anda bisa memilih, apakah membeli properti dari pengembang atau bangun sendiri. Tiap pilihan memiliki kelebihan dan kekurangan sendiri.

Beli dari pengembang

Salah satu keuntungan membeli properti dari pengembang adalah Anda jadi punya lebih banyak pilihan. Anda bisa memilih kondotel, rumah tinggal, apartemen atau kos.

Investasi kondotel termasuk pilihan yang paling gampang. Pasalnya, Anda tinggal membayar harga unit kondotel dan tidak perlu pusing mencari penyewa. Operator pengelola kondotel yang akan berjibaku mencari penyewa.

Cuma, modal untuk investasi kondotel cukup besar. Harga kondotel rata-rata berkisar Rp 1–Rp 2 miliar per unit. Selain itu, laba yang diperoleh bakal tipis karena keuntungan dibagi antara pengembang, operator hotel dan investor.

“Investor juga harus jeli pilih pengelola agar investasi berkembang dan hasil maksimal,” cetus Ruben.

Bila Anda memilih investasi kos, sekarang juga banyak pengembang yang membangun kos sekaligus membentuk manajemen untuk mengelola kos tersebut. Jadi, investor tidak perlu repot mencari penyewa.

Manajemen pengelola kos yang akan mencarikan penyewa. Tapi biasanya, pengelola juga sudah menetapkan kisaran tarif kos. Jadi pemilik unit tidak bisa seenaknya menetapkan harga.

Keuntungan lain membeli properti dari pengembang, Anda tidak perlu repot mengurus izin pendirian bangunan dan sebagainya. Cuma, Anda harus mengikuti desain dan ukuran unit yang sudah disiapkan.

Membangun sendiri

Anda juga bisa membangun properti sendiri. Keuntungan membangun properti sendiri adalah Anda bisa membangun unit properti tersebut sesuai selera. Anda juga akan lebih mudah menyesuaikan modal dengan isi kantong.

Bukan cuma itu, Anda bisa lebih bebas mematok tarif sewa properti tersebut. Dus, Anda bisa memperoleh margin yang lebih besar.

Cuma, Anda bakal lebih ribet mempersiapkan pembangunan properti tersebut, seperti mengurus izin pembangunan properti. Anda juga harus bisa menyediakan waktu untuk memasarkan properti Anda dan mencari penyewa.

“Selain itu, bila Anda berbisnis kos-kosan, Anda mungkin harus membayar orang untuk mengelola dan menjaga kos,” kata Ruben. Anda perlu pertimbangkan biaya yang Anda keluarkan ini.

Nah, mana yang lebih cocok buat Anda.

source : Kontan

(Review Film) The Company Men

Film ini menceritakan tentang Bobby Walker (Ben Afflect), Gene McClary (Tommy Lee Jones) dan Phil Woodward (Chris Cooper) yang menjabat sebagai para executive sebuah perusahaan besar yang bergerak di bidang pembuatan kapal di Amerika. Perusahaan tersebut bernama GTX (Global Transportation System) yang dulu nya dibangun dari bawah oleh sang CEO, James Salinger selama lebih dari 30 tahun, GTX telah bertransformasi dari kelas galangan kapal di pinggir pelabuhan menjadi perusahaan public dengan skala besar, memiliki ribuan karyawan dan mampu memberi gaji tinggi kepada para executive mereka.

Screen Shot 2015-11-11 at 1.00.39 PM Screen Shot 2015-11-11 at 3.35.55 PM

Sebagaimana lazim nya para executive bergaji besar perusahaan global, para executive ini mempunyai gaya hidup elit dengan biaya premium. Bobby Walker yang lulusan MBA dikisahkan memiliki mobil Porsche 911 untuk kesehariannya, rumah mewah dengan mortgage bulanan yang mahal mampu dicicil berdasarkan gaji bulanan sebesar US$ 120.000 yang ia terima, set peralatan masak dan dapur yang fancy untuk istri nya, koleksi video games milik anak nya dan perlengkapan outdoor yang komplit tersimpan di rumahnya. Bobby Walker juga suka menyempatkan diri untuk bermain golf sebelum memulai aktifitas kantor nya. Gaya hidup yang serupa juga dianut oleh Gene McClary yang suka bepergian dengan private jet, menginap di hotel yang daily rate nya US$ 5000 dan suka menghabiskan US$ 500 hanya untuk sebuah lunch.

Masalah dimulai ketika perusahaan memasuki masa recession dunia pada tahun 2008, jajaran direksi menilai perusahaan harus melakukan downsizing untuk tetap kompetitif di industri. Bobby Walker pun dirumahkan dengan pesangon 3 bulan full gaji dan ditempatkan di sebuah kantor pencarian kerja yang telah dibayar oleh GTX untuk para karyawan transisi setelah berkhidmat di GTX. Pada bulan awal pengangguran nya, Bobby tetap mengendarai Porsche dan tetap bermain golf, sementara itu istri Bobby mulai melakukan pengiritan terhadap pengeluaran rutin rumah tangga mereka.

Suatu waktu, saudara ipar Bobby menawari pekerjaan menjadi kenek bangunan pada sebuah proyek konstruksi merenovasi sebuah rumah di pertengahan musim dingin. Pada awal nya, Bobby menolak mentah-mentah tawaran tersebut, namun karena semakin desperate dalam pencarian kerja, seorang Bobby walker dengan kualifikasi MBA pun akhirnya memulai karir menjadi kenek proyek konstruksi dengan gaji harian.

Karakter lain menceritakan Phil Woodward yang juga dipecat seperti Bobby Walker yang harus mengakhiri hidupnya dengan bunuh diri karena sudah tidak mampu mendapat penghasilan lain untuk membayar uang kuliah anak nya. Phil sempat menginginkan sebuah posisi pekerjaan yang ditawari oleh temen nya berupa manager disebuah perusahaan travel, namun Phil yang sudah berumur 60 tahun pun tidak memenuhi requirement karena perusahaan travel tersebut mencari anak muda dibawah umur 30 tahun dengan kemampuan yang fit yang mampu mobilitas keluar negeri dengan frequensi tinggi.

Sebuah drama yang sangat menarik untuk di saksikan 🙂

Dr

Sebuah drama yang menarik untuk di saksikan J

Tren Pengembangan Properti High Rise Building (HRB)

Berbicara mengenai industri properti dan ratusan bisnis turunan nya, kita akan dihadapkan kepada salah satu entitas paling utama, paling terbatas menurut sifat ketersediaan nya, dan paling di esensial di dalam sumber kehidupan manusia, TANAH. Bumi memang diciptakan oleh Tuhan YME sebagai salah satu sumber kehidupan makhluk hidup, manusia diciptakan daripada sari pati tanah, berikut makhluk hidup lain nya yang tidak akan ada tanpa ada nya tanah. Tanah pun bersifat terbatas, dari miliar-an tahun dibentuk nya bumi, ketersediaan tanah hanya segitu saja, tidak bertambah dan tidak bisa diperbaharui.

HRB Sketch Design

HRB Sketch Design

Dalam bisnis properti di Indonesia, warga negara perorangan boleh memiliki bidang tanah dan kepemilikan nya dapat di buktikan dengan mutlak secara hukum agraria dengan bukti Sertifikat Hak Milik (SHM) ataupun sertipikat hak guna bangunan (SHGB) bagi badan usaha yang dapat diperpanjang masa penggunaan nya setelah sekian tahun pemakaian. Kepemilikan tanah secara yuridis ini lah yang saya maksud semakin langka semakin hari nya karena banyak tanah yang dimiliki oleh masyarakat sipil awam (baik yang belum maupun yang telah bersertipikat), yang karena kebutuhan hidup nya, dijual kepada pihak pengembang properti baik skala kecil, menengah maupun konsorsium besar untuk selanjutnya dikembangkan menjadi pembangunan proyek-proyek properti berbagai skala seperti cluster town house, perumahan, kota mandiri, dan yang sedang marak beberapa tahun terakhir ialah High Rise Building (Bangunan tinggi seperti hotel, perkantoran, trade centre, condotel dan apartment).

Ketersediaan lahan yang semakin hari semakin langka dan semakin meroket harga nya inilah yang sebetulnya bisa disiasati oleh pengembang dengan melakukan pengembangan properti berskala High Rise Building (HRB). Pun kedepan nya para pebisnis yang serius mengembangkan properti akan lambat laun beralih ke skala HRB dimana kita tidak hanya menjual lahan namun juga mampu menjual udara. Properti skala HRB dapat dibangun di tanah dengan minimal 2000 m2. Dasar pembangunan properti HRB harus melihat dari ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang berlaku di daerah terkait untuk menentukan berapa banyak lantai yang dapat kita bangun di area lahan tersebut. Dengan luas lahan yang sama, pengembangan properti HRB komersil mampu membawa keuntungan hingga minimal 10 kali lipat dibanding pengembangan landed house. Tentu saja faktor lokasi sangat menentukan lahan mana yang cocok untuk dikembangkan HRB.

Dalam beberapa kesempatan, saya mengikuti beberapa macam workshop dan FGD bersama beberapa pengembang perumahan (landed house) yang sama-sama memiliki keinginan dan antusiasme untuk belajar mengenai pengembangan proyek High Rise Building. Ada beberapa aspek utama yang saya temukan sangat berbeda dan membutuhkan pembelajaran extra dan komprehensif sebelum memutuskan untuk benar-benar mengembangkan proyek High Rise Building sendiri.

Legalitas

Tak bisa dipungkiri, aspek legalitas merupakan salah satu yang paling penting dalam berbagai macam aktifitas bisnis resmi. Aspek legalitas dalam bisnis properti di Indonesia sebaik dan seharusnya diurus sejak fase awal proyek. Tanpa perizinan, pengembang sebetulnya dilarang untuk membangunan bangunan ataupun menjalankan usaha.

Dalam skala landed house, perizinan yang paling penting bagi pengembang ialah mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan atau biasa disingkat IMB. Proses pengurusan IMB biasa nya berbeda-beda aturan dan tingkat birokrasi nya sesuai skala proyek dan otonomi daerah masing-masing. Sebagai contoh, untuk mendapatkan IMB pendirian 1 unit rumah tunggal di Kota Depok, kita harus mendapatkan Izin Pemanfaatan Ruang (IPR) terlebih dahulu sebelum memperoleh IMB dan semua pengurusan di lakukan melalui loket Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perizinan Terpadu (BPMP2T) yang beralamat di komplek balaikota Depok. Tetapi untuk pengurusan IMB hunian tunggal seperti di Kabupaten Bogor ataupun Bekasi, masyarakat cukup datang ke kantor Kecamatan setempat dan memungkinkan mendapat izin tersebut disana.

Dalam proyek properti berskala High Rise Building, proses perizinan nya jauh lebih rumit dan panjang dibanding perizinan perumahan pada landed house. Persamaan pengurusan legalitas proyek antara proyek landed house dan HRB ialah harus mendapatkan izin prinsip dari walikota/bupati di daerah yang akan dikembangkan (perumahan landed house dengan skala >1 Ha, tergantung ketentuan daerah), juga perizinan analisa mengenai dampak lingkungan (AMDAL), rekomendasi pemadam kebakaran (Damkar) dan beberapa aspek legal lain.

Hal yang membedakan proses legalitas antara proyek HRB dan landed house ialah dasar kepemilikan/penggunaan tanah. Pada landed house, jika pengembang ialah perorangan, dasar kepemilikan tanah nya ialah Sertipikat Hak Milik (SHM), atau Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) bila pengembang sudah berbentuk badan usaha. Pada HRB, sertipikat kepemilikan ruang yang akan diterima oleh end user ialah dalam bentuk Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (Strata Title), iaitu kepemilikan atas unit itu sendiri dan juga tanah/ruang yang kepemilikan nya bersama.

Dasar proses pemecahan SHM pada landed house ialah menggunakan site plan yang telah disahkan oleh Dinas Tata Ruang atau instansi terkait, sedangkan untuk HRB musti menggunakan Hukum Pertelaan untuk menerbitkan Sertipikat Laik Fungsi (SLF) sebelum dilanjutkan dengan penerbitan dan pecehan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun tersebut.

Perencanaan

Perencanaan yang saya maksud lebih kepada arsitektur façade (tampak) dan gambar kerja konstruksi sipil. Tahap perencanaan dalam landed house dan HRB pun cukup berbeda secara signifikan. Dalam landed house, sebagian pengembang skala kecil, biasa meniru rendering façade unit rumah yang ingin dibangun dari pengembang besar dari brosur dan pamphlet yang diambil dalam pameran-pameran properti. Gambar kerja konstruksi sipil pun dibuat sederhana asal laik dan biaya rendah, pun jika terjadi ketidak-sesuaian di lapangan ketika proses pembangunan, bisa berkordinasi dengan kontraktor sipil ataupun mandor untuk melakukan perubahan.

Dalam merencakanan konstruksi sipil untuk pekerjaan HRB, kita tidak bisa sembarang menggampangkan hal-hal teknis seperti itu, dibutuhkan konsultan arsitektur yang kompeten untuk mendesain gambar facade bangunan dan interior, konsultan sipil untuk perhitungan dan pengawasan pekerjaan konstruksi, konsultan lingkungan mengenai pengelolaan limbah dan AMDAL, konsultan perizinan sampai kalau perlu memakai jasa konsultan untuk sales dan marketing, manajemen konstruksi, dan pendampingan proyek.

Pendanaan

Pendanaan proyek proyek selalu menjadi isu yang menarik untuk di eksplorasi. Untuk perihal ini, baik landed house maupun HRB mempunyai kemiripan dari struktur pemodalan, yaitu dengan modal internal, pinjaman kredit konstruksi bank, maupun suntikan modal dari investor untuk melakukan akuisisi lahan, belanja konstruksi dan operasional proyek. Hanya saja untuk proyek HRB pendanaan nya bisa lebih variatif seperti mendapatkan investor konstruksi kamar atau jual unit dengan system bagi hasil seperti yang umum dilakukan untuk produk condotel. Untuk landed house, dana yang paling utama ialah untuk mengakuisisi lahan karena lahan merupakan komponen utama dan terbesar nominal nya (30-50%) dalam struktur biaya proyek. Namun untuk HRB, porsi biaya kepemilikan lahan hanya berkisar dari 5% sampai maksimal 20% saja.

Akhir kata, membangun properti berskala HRB tidak sesimpel membangun rumah hunian tunggal atau cluster town house kecil. Dibutuhkan perhitungan yang matang, mentalitas serta pemodalan yang kuat dilapangan dan komitmen jangka panjang untuk membangun proyek ini, bukan sekedar ingin mencari ketenaran karena hebat ataupun tergiur profit semata.

Been away for a while, miss me? :p

Wuaaahh… Udah lama ngga nulis lagi di blog. Padahal banyak kejadian menarik dan mengesankan dalam setahun terakhir, baik itu kondisi pribadi, usaha dan kegiatan traveling saya. Eh tapi followers blog ini juga cuma dikit yak hahahaha :))

hmmm sebenernya ada 2 topik yang pengen saya tulis ;

1. Anak muda zaman sekarang sulit membeli rumah

2. Arsitektur pola pikir bisnis High Rise Building (HRB)

Nah untuk poin no 2, memang dalam 8 bulan terakhir saya bersama beberapa orang dari klub properti TDA Depok memang sering kumpul setiap bulan nya demi belajar tentang pengembangan bisnis properti skala high rise building seperti hotel / apartment / kondotel.

Lengkap nya saya cerita in dalam waktu dekat ya.

Untuk proyek landed house, Alhamdulillah 14 bulan kebelakang saya mengembangkan proyek cluster town house di bilangan Radar Auri, Cimanggis Depok. Disana dari 19 unit yang kita kembangkan (tipe 45 dan 54), Alhamdulillah sekarang sisa 3 unit. Insya Allah detail nya akan saya review kan di blog ini juga pada kesempatan mendatang

Satu lagi, Alhamdulillah pada 17 April 2015 kemarin saya sudah resmi memiliki seorang istri cantik, sholihah nan menawan yang insya Allah jadi life-time partner saya dalam membangun keluarga yang SAMAWA, amiiin.. 🙂

Tetap Beli Rumah walau bunga KPR Tinggi

Jakarta -Ingin punya rumah di Indonesia makin sulit saja, selain harga tanah yang kian hari kian mahal, bunga kredit yang diberikan bank juga mencekik. Tapi apa daya, semua harus dijalani demi mendapatkan hunian impian.

Redaksi detikFinance menerima banyak surat elektronik soal pembaca yang mengeluh tingkat suku bunga KPR-nya tinggi, rata-rata berada di atas 13%. Namun mereka juga tidak ada pilihan lain selain ‘menikmati’ bunga tinggi tersebut.

Seperti pembaca bernama David Sianipar yang bercerita cicilan KPR-nya di salah satu bank swasta melejit dari bunga tahun pertama 9,5% menjadi 13,75%. Ia pun sudah berusaha menghubungi pihak bank untuk meminta keringanan, namun hasilnya nihil.

Cicilannya yang dulu hanya Rp 3 juta kini menjadi Rp 3,8 juta per bulan. “Bagaimana nasib customer KPR bank? Apakah cuma bisa pasrah menerima kenyataan ini, atau ada solusi lain?” katanya, Selasa (26/8/2014).

Hal serupa dikemukakan pembaca bernama Nur Amin Pramono yang dua tahun lalu mengambil cicilan KPR dengan bunga flat 9,75% selama dua tahun pertama. Cicilan per bulannya masih Rp 2,3 juta.

Alangkah kagetnya ia ketika bunganya tiba-tiba naik hingga 14% setelah dua tahun. Cicilannya pun bertambah Rp 700.000 menjadi sekitar Rp 3 juta.

“Ini di luar prediksi, sebelumnya kata orang bank setelah 2 tahun mungkin paling naik jadi Rp 2,6 jutaan. Menurut saya sistem KPR ini mencekik,” ujarnya

Bunga yang melambung berarti cicilan juga membengkak. Tak hanya naik ratusan ribu rupiah saja, tapi jika cicilan awalnya sudah besar maka besaran tambahannya juga makin besar.

Hal ini dialami pembaca bernama Desmon Silitonga yang punya cicilan awal sebesar Rp 3,6 juta bunganya 7,9% di salah satu bank BUMN penyedia KPR. Dua tahun berselang bunganya naik jadi 13,5%, cicilannya makin bengkak jadi Rp 5,4 juta per bulan.

“Itu naik begitu saja tanpa pemberitahuan dan itu memberatkan kami. Saya sudah tulis surat untuk meminta keringanan bunga KPR, tapi sampai saat ini tidak ada tanggapan dari mereka,” ujar Desmon.

Ia pun menyayangkan bunga KPR yang begitu tinggi dan sangat jauh dari tingkat suku bunga acuan alias BI rate sebesar 7,5%. Namun, tidak ada cara lain yang bisa dijalani jika ingin punya hunian di Indonesia.

source: detik Finance

Pengalaman menjadi Kontraktor / Pemborong Bangunan

Kontraktor

Kontraktor

Sebagaimana yang kita tahu dan bisa kita lihat disekeliling kita, beberapa tahun belakangan ini industri properti memang menjadi buah bibir alias primadona di Indonesia. Meningkatnya pendapatan perkapita rakyat Indonesia menjadi diatas US$ 3,000/per orang turut menaik-kelaskan 54 juta orang ke dalam kalangan ekonomi kelas menengah. Masyarakat berjuang bekerja keras dari pagi hingga larut malam untuk mengumpulkan pundi pundi kekayaan yang akan ditabung dan dibelanjakan untuk memenuhi berbagai macam keperluan, baik untuk konsumsi sehari-hari sampai untuk kepentingan prestij. Bagus nya kinerja pelaku usaha di sektor Ekspor-Impor, Migas dan sektor-sektor lain turut membuat Indonesia dalam beberapa tahun belakang memiliki angka pertumbuhan yang paling tinggi di regional ASEAN dan tentu nya dilirik oleh banyak investor global untuk menanamkan venture capital nya di sektor finansial dan riil di negeri ini. Dan seiring menaiknya pendapatan kalangan kelas menengah, banyak dari mereka yang membeli rumah untuk menunjukkan status sosial mereka. Bagi kalangan muda selama ini masih kontrak rumah atau kos, atau tinggal di rumah mertua, mereka sekarang sudah berani mengambil unit rumah tipe 45 di dalam sebuah cluster town house yang dibeli nya dengan bantuan fasilitas produk KPR dari berbagai macam bank dengan durasi tenor hingga 25 tahun.

Sebagian lain yang posisi finansial nya lebih kuat, biasanya berumur matang dan sudah mempunyai posisi penting di berbagai perusahaan telco atau migas, lebih suka meng-alokasikan sebagian pendapatannya kedalam portofolio investasi yang terdiversifikasi. Sebagian suka menabung kedalam emas logam mulia, reksadana dan tentu saja investasi ke unit-unit properti. Dengan embel-embel investasi itu pula lah yang membuat tim marketing dari berbagai developer besar mampu menjual unit-unit lapak dagangan mereka seperti unit rumah miliaran rupiah dalam kawasan real estate, ataupun unit  ruko komersiap dipinggir jalan protokol atau sekedar unit kondotel di Bali dan menghasilkan omset hingga ratusan miliar per proyek.

Booming nya industri properti di Indonesia juga dimanfaatkan oleh banyak kalangan. Baik dari kalangan investor, banker maupun pelaku bisnis. Seperti tertulis dalam kitab wajib semua pengusaha bahwa dimana ada peluang disitu pasti ada uang. Banyak pengusaha yang ikut memanfaatkan booming nya industri properti ini dengan menyediakan apa yang sekiranya mampu dijual ke pasar properti. Dari mulai pengembang lahan, kontraktor bangunan, supplier bahan bangunan sampai penyedia jasa pemeliharaan bangunan. Tercatat terdapat sekurang-kurang nya 103 bisnis yang terkait dengan industri properti. Yang biasa nya berkutat sebagai tukang pulsa, sekarang menyambi menjadi makelar tanah untuk dikembangkan. Yang biasanya terjun dibidang kulakan kelapa sawit mentah, kini menjadi pengembang cluster town house. Yang biasanya membuka toko bangunan, kini ikut menjadi pemborong bangunan dengan memanfaatkan ketersediaan bahan bangunan dengan harga dibawah pasaran yang bisa diambil dari toko bahan bangunan milik nya.

Saya sendiri sudah hampir 2 tahun belakangan ini belajar menjadi kontraktor alias memborong bangunan rumah tipe 45 & 54 sebanyak 15 rumah. Yaa masih dalam tahap belajar. Saya tidak berangkat membangun rumah dari estimasi RAB, tapi hanya dari apa yang dibutuhkan dan berusaha untuk menekan pengeluaran. Bagaimana detail teknis nya? Akan saya share di blog ini ketika proyek sudah selesai :p